Vente ou location
Mesurage loi Boutin
Le mesurage loi Boutin permet de déterminer la surface habitable d’un logement destiné à la location en tant que résidence principale. Cette surface doit être mentionnée dans le contrat de location afin d’informer précisément le locataire sur la superficie habitable du logement.
Issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, cette obligation concerne les locations de logements constituant la résidence principale du locataire, selon les conditions prévues par la réglementation. Le calcul de la surface habitable répond à des règles précises et exclut certaines surfaces qui ne sont pas considérées comme habitables.
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Quand est-il requis ?
La surface habitable du logement doit être mentionnée dans le contrat de location lorsqu’il s’agit d’un logement loué à titre de résidence principale, qu’il soit loué vide ou meublé.
Cette obligation concerne notamment :
- les appartements loués à titre de résidence principale ;
- les maisons individuelles louées à titre de résidence principale ;
- les locations vides ou meublées soumises à la réglementation applicable aux baux d’habitation.
Ne sont notamment pas concernés :
- les locations saisonnières ;
- les résidences secondaires ;
- les locations qui ne constituent pas la résidence principale du locataire ;
- les ventes immobilières, pour lesquelles d’autres règles de superficie peuvent s’appliquer, notamment la loi Carrez pour certains lots de copropriété.
La surface habitable est indiquée dans le contrat de location. Elle ne doit pas être confondue avec les diagnostics immobiliers qui composent le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) annexé au bail.
Contenu du mesurage Loi Boutin
Surface habitable mesurée
La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par :
- les murs et cloisons ;
- les marches et cages d’escalier ;
- les gaines ;
- les embrasures de portes et de fenêtres.
Les parties des locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface habitable.
Surfaces exclues
Ne sont notamment pas prises en compte dans la surface habitable :
- les combles non aménagés ;
- les caves et sous-sols ;
- les remises ;
- les garages ;
- les terrasses, loggias et balcons ;
- les séchoirs extérieurs au logement ;
- les vérandas ;
- les locaux communs et autres dépendances du logement.
Ces surfaces restent exclues selon la définition réglementaire de la surface habitable ; une véranda ne devient donc pas une surface habitable simplement parce qu’elle est chauffée.
Rapport de mesurage
À l’issue du mesurage, la surface habitable totale du logement, exprimée en mètres carrés, est déterminée afin de pouvoir être mentionnée dans le contrat de location.
Validité
Le mesurage n’a pas de durée de validité limitée tant que la configuration du logement n’est pas modifiée.
Après des travaux susceptibles de modifier la surface habitable — création ou suppression de cloisons, aménagement de certaines surfaces ou modification de la configuration du logement — il est recommandé d’effectuer un nouveau mesurage.
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Qui réalise le mesurage loi boutin ?
Le mesurage de la surface habitable peut être réalisé par le propriétaire. Toutefois, compte tenu des règles précises de calcul et des conséquences possibles en cas d’erreur, il est recommandé de faire appel à un professionnel.
DIADEX réalise le mesurage loi Boutin à Toulon et dans le Var, à l’aide d’outils de mesure précis, notamment un télémètre laser, et applique les règles réglementaires de calcul de la surface habitable.
Loi Boutin et DPE
Le mesurage loi Boutin et le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) répondent à deux objectifs différents.
La loi Boutin détermine la surface habitable à mentionner dans le contrat de location.
Le DPE utilise quant à lui une surface de référence pour l’évaluation de la performance énergétique du logement. Cette surface est basée sur la surface habitable, mais certaines surfaces supplémentaires peuvent être prises en compte, notamment les vérandas chauffées et certains locaux chauffés destinés à l’occupation humaine.
Les deux surfaces ne sont donc pas nécessairement identiques.
En cas de travaux
Des travaux modifiant la configuration du logement peuvent avoir une incidence sur sa surface habitable : création ou suppression de cloisons, aménagement de certaines surfaces ou modification de la distribution intérieure.
Dans ce cas, il est recommandé d’effectuer un nouveau mesurage loi Boutin avant la mise en location ou le renouvellement du bail concerné.
Conséquences et obligations
En cas d’erreur de superficie
Lorsque la surface habitable réelle du logement est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le contrat de location, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.
En l’absence d’accord ou de réponse du bailleur dans un délai de deux mois suivant la demande, le locataire peut saisir le juge dans les conditions et délais prévus par la réglementation.
En cas d’absence de la surface habitable dans le bail
Si la surface habitable n’est pas mentionnée dans le contrat de location, le locataire peut, dans le mois suivant la prise d’effet du bail, mettre en demeure le bailleur de compléter le contrat.
En l’absence de réponse du bailleur dans le mois suivant cette demande, ou en cas de refus, le locataire peut saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues par la loi.
Responsabilité du mesurage
Une erreur dans le calcul de la surface habitable peut avoir des conséquences pour le bailleur, notamment lorsqu’elle entraîne une demande de diminution du loyer.
Faire réaliser le mesurage par un professionnel permet de sécuriser le calcul de la surface habitable et de limiter les risques d’erreur.
Loi Boutin et loi Carrez
Il ne faut pas confondre les deux mesurages :
- la loi Boutin concerne la surface habitable à mentionner dans certains contrats de location ;
- la loi Carrez concerne la superficie privative lors de la vente de certains lots de copropriété.
Les règles de calcul étant différentes, les deux superficies peuvent être différentes pour un même logement.
Impact sur les travaux de rénovation énergétique
Certains travaux de rénovation énergétique peuvent modifier la surface habitable d’un logement et avoir une incidence sur le mesurage loi Boutin.
C’est notamment le cas lorsque les travaux modifient la configuration intérieure du logement, par exemple lors de la création ou de la suppression de cloisons ou de l’aménagement de nouvelles surfaces habitables.
Les travaux d’isolation par l’intérieur peuvent également réduire légèrement la surface habitable, notamment lorsque des doublages isolants sont ajoutés sur les murs.
Après des travaux susceptibles de modifier la surface habitable, il est donc recommandé d’effectuer un nouveau mesurage loi Boutin avant la mise en location ou lors de l’établissement d’un nouveau bail.
Mesurage loi Boutin et DPE
Le mesurage loi Boutin et le DPE utilisent des notions de surface qui ne sont pas nécessairement identiques.
La loi Boutin détermine la surface habitable du logement.
Pour le DPE, la réglementation utilise depuis le 1er juillet 2024 une surface de référence. Celle-ci correspond à la surface habitable à laquelle peuvent notamment s’ajouter les surfaces des vérandas chauffées ainsi que certains locaux chauffés destinés à l’occupation humaine d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m.
Ainsi, la surface utilisée pour le DPE peut être supérieure à la surface habitable loi Boutin.
DIADEX réalise vos mesurages loi Boutin à Toulon et dans le Var, pour sécuriser la surface habitable mentionnée dans vos contrats de location.
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